| 田明 绿色朗诗 |
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| 发布时间：2014-08-09 15:34:54 发布人：国家商业发展网 新闻来源： |
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观点地产网
十二年前，在第二波公务员下海潮末期，田明辞去了公务员的“铁饭碗”，以1000万元注册资本成立了南京（楼盘）朗诗房地产有限公司。
时光流转，田明在完成自己从公务员到企业家角色转换的同时，也将朗诗带到了新的高度。
居安思危，思则有备。田明坚定地认为，中国房地产的下一个十年必将有一次巨大的海啸,作为企业掌舵人,他的最大使命就是力争在楼市汪洋中让朗诗这条大船不至于迷失方向。
2014年，寄望转型的朗诗也正发生着变化，与万科合作尝试小股操盘、采纳限制性股份奖励计划……
在“守正出奇”的战略下，行走于第二个十年的朗诗考虑得最多的还是未来。
拐点
当中国经济处于增长、改革和全球化的三重断裂带之时，房地产行业显然不能置身事外。
2014年，中国房地产行业转折下行，背后交织着“看多”和“看空”两种截然不同的声音。
在田明看来，当前中国经济趋势是从前30年的高速增长逐步转入到平稳增长期，受此影响，中国房地产市场也将告别黄金十年，迎来市场的调整期。
“这一轮将会是拐点。”田明强调。不过他也指出，所谓的拐点指的是成交面积。
“2013年达到13亿平方米，之后会逐步下来，可能会在13亿到10亿平方米之间波动。总量还是挺大的，只是过了最高点。”
田明认为，这次调整可能持续两到三年的时间，并且会伴随着行业的洗牌，但是不会出现断崖式下跌。一方面是因为中国房地产市场总的需求量还是很大，有需求支撑注定了不会断崖式下跌，也不会出现崩盘。另一方面则是中国有比较强势的政府，不会坐视不管。
田明补充道，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力，有人为了活命、为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。
至于在潜在的市场降价压力之下，朗诗是否也会加入降价行列，田明回应道，要看市场情况来调整，作为市场化企业，行情该降的时候就降。
市场在变，朗诗也在变。田明直言，眼下朗诗更应该关注的是自身安全，而不是规模增长。
“2014年形势不好，我所关注的不是交易量多少，而是整个过冬期间的现金流好不好，能不能把握发展的机会，能不能抄到底，商业模式、盈利模式能不能发生一些转型调整。”田明如是说。
在他看来，企业最好的速度就是不会死的速度，企业家应该对这个分寸有敬畏。如果环境不支持还大踏步发展，那就等于是自杀。
推此及彼，田明也强调，在拐点来临时刻，房地产企业都不应再单纯地比规模、比增长速度，更多是要关注安全、关注效益。毕竟，房地产市场胆大为王的时代结束了，跑马圈地的时代结束了，萝卜快了不洗泥的时代也结束了。
虽然市场转淡，但在田明看来，熊市亦是机会，“朗诗的发展，基本上都是在熊市的阶段往上蹿一点，牛市的时候，最多跟别人一样好。”
调整
考虑到下行可能带来的深度洗牌，朗诗面对未来的对策就是提前战略转型，目的是在立足既有优势的基础之上，寻求新的支撑点。
2012年，在走过第一个十年之际，朗诗提出了未来十年的转型目标，即在继续坚持和扩大绿色住宅市场影响力、做大规模同时，探索养老、代建、金融、能源等新兴业务。在经营模式上，则是从重资产向轻资产，从单一住宅公司向相关多元化的集团公司转型。
据田明介绍，在朗诗新的发展战略里，绿色金融、地产金融是其中一个板块，尽管现在还只是雏形，但是朗诗想培育。在发展金融方面，朗诗与复星有所不同，复星是投资型的，朗诗则是战略导向型。
朗诗的地产金融是侧重于绿色地产的，以后作为一个资源整合者，在整合各种要素的时候，该平台还是会进入朗诗比较擅长的领域，有自己的特色，而不是有什么做什么。
田明透露，作为朗诗金融平台的青杉资本今年有可能会发行投资美国的基金，对客户装修、买房提供一些小额贷款，然后会继续加大对朗诗以及非朗诗项目的金融服务，尤其是非朗诗项目。
除去金融之外，养老地产亦是朗诗未来转型的棋子之一，但田明表示，养老板块还处于尝试阶段，力度不会非常大，仅在做技术、客户服务方面的积累，为未来大张旗鼓地开展工作做好准备。并且，未来在养老地产方面，会以朗诗为主。
“我们不想成为保险资金整合的对象。”田明如是表态。
田明还指出，在五大业务板块中，朗诗至少会保留三块，包括地产金融、地产开发和技术服务,未来朗诗地产也做代建业务、技术服务、小股操盘。这也意味着，今后朗诗的产品线将更加丰富，技术更加专业和成熟，资产模式更抗风险。
田明表示：“假设在下个五年，朗诗已真正变成一家以绿色的、技术服务型的、轻资产的地产相关多元化公司，才算完成了一个传统开发商的转型。也只有完成这种商业模式的转型后，朗诗才可以真正超越房地产的行业周期。”
谈及未来的扩张计划时，田明则透露，华南、华北都有机会。有了上市平台打通资本通道后，朗诗将利用好这个冬季，既做好安全防御，又借机会扩张，这也正是朗诗的战略意图所在。
理性
虽然已经远离公务员系统十余年，但从田明的言语间依旧可以看到公务员身上的严谨和理性。
“我是一个现实的理想主义者，很有理想，也很现实。”田明如是评价自己。
在理性因子的主导之下，田明将朗诗和自己的未来想得更加通透。
对于民营企业而言，接班方式基本上是二代上位，但在田明的心中没有这个选项。
“我不会选择交给下一代，我觉得干企业挺辛苦的，他们未必有承受辛苦的思想准备。我计划65岁以前退休，打算55岁开始培养一个接班人，培养5年，如果干得好就建议董事会把董事长让他做。如果站不住就再找人培养，培养5年内交班。如果两次交棒都没能交出去，那朗诗估计也差不多快完了。”
田明透露，未来将会在社会或企业内部来选择在价值观、年龄、知识、能力各个方面都合适的接班人，如果找到这样的人培养交班，会给他做一些股权安排，让他成为公司的股东，一生的荣辱跟朗诗紧密相关。
至于退休后的生活，田明心中也已有想法。“我已经成立了朗诗基金，到时我会到基金会去工作，找那些需要帮助的人。我的投向是两块，一个是环保，一个是教育。”
除去未来规划，在市场面前，田明同样理性得像个哲人：“朗诗向来是一个敬畏市场的企业，在市场面前从来不敢自高自大，不敢胆大妄为。”
不得不说，在朗诗早早规划未来的背后是理性和忧患意识使然。当问及若有重选机会，是否还会选择地产行业时，田明的回答如同他的行动一样坚定：“还会坚持做绿色地产。到目前为止，除了在政府的工作，我能够熟悉的行业就是房地产，而且我做得还有点特色。所以现在要让我回去再选，我还是会选择房地产。”
然而，即便进入绿色地产领域已逾十年，但外界对于朗诗亦不乏质疑之声。田明也承认，朗诗做的绿色地产看上去很另类，商业模式不同于普通的地产商。尤其是在跑马圈地、萝卜快了不洗泥的时代，朗诗看上去更是非典型。
不过，对于外界的质疑，田明回应道：“我想说的是，朗诗做绿色是真绿色，这个绿色是一步一步往前发展的，这个过程我觉得没有终点，我永远不敢说在某一天会达到终点。”
以下为观点地产新媒体对朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明先生的专访实录：
观点地产新媒体：您对中国宏观经济和房地产市场形势的理解是怎样的？
田明：
中国经济从前30年的高速增长逐步转入到平稳增长期，这是大趋势，并且增速可能还会进一步放缓。中国房地产的黄金十年也已经过去，这一轮将会是拐点。
大家总在讨论拐点，但是对拐点有没有定义？如果没有定义的话，讨论是没有意义的。我所讲的拐点是指成交面积，2013年达到13亿平方米，之后会逐步下来，可能会在13亿到10亿平方米之间波动。
总量还是挺大的，只是过了最高点。从这个角度上来讲，增长到了一个高点后开始回落，这个点就是拐点。我认为房地产的拐点到了，2013年到了顶峰，2014年向下，所以说是拐点。
这次调整可能需要两到三年的时间，并且会伴随着行业的洗牌，但是不会出现断崖式下跌，也不会出现房地产的崩盘。主要原因有两个：第一，中国房地产市场总的需求量还是很大，10亿平方米虽然比不上13亿平方米，但量还是很大。有需求支撑注定了不会断崖式下跌，也不会出现崩盘；第二，中国有比较强势的政府，无论是中央政府还是地方政府，为了保证稳定的GDP增长，保证就业、社会稳定、地方财政收入和中央税收等，会采取一些救市措施。
这次救市措施不会像4万亿那么大，只是零零碎碎的微刺激，比如放松一部分调控政策、调整税收优惠等。所以，在这三年周期里会一直波动下行，不会崩盘，这是我对这一轮周期的预测。
观点地产新媒体：成交量下去之后，价格会怎样？
田明：
2013年全国成交量是13亿平方米，当时所有地产商2014年的计划都是按照35%的增长来制定，按照这个量来准备供给。现在的情况是市场可能不仅达不到13亿平方米成交量，甚至比13亿平方米低，这中间的落差有好几亿平方米。
解决这个落差的办法就是降价。成交不足，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力，有人为了活命、为了资金流就会降价。一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。
观点地产新媒体：朗诗会不会降价？
田明：
不一定，要看情况来调整，企业随行就市。为什么不说朗诗不降价？因为我们也是一个市场化企业，行情该降的时候就降。
观点地产新媒体：今年朗诗的目标是140亿元，如果销量上不去会降价吗？
田明：
我们曾经提出过2014年的计划是140亿，管理层还问过我要不要加一点，我说你们把它减掉。朗诗不一定要140亿，2014年形势不好，我所关注的不是交易量多少，而是整个过冬期间的现金流好不好，能不能把握发展的机会，能不能抄到底，商业模式、盈利模式能不能发生一些转型调整。
我不关注规模的增长，以后房地产企业的趋势不再是高增长，不要老想着一年增长多少规模，要更多地关注自己的安全，关注效益，有质量地增长。
观点地产新媒体：和万科合作虽然会降低风险，但也会摊薄利润，会不会有矛盾之处？
田明：
曾经有人问过我，说朗诗去年销售也过100亿了，万科当年过百亿后用6年时间就超过了1000亿，朗诗会不会过6年也超过1000亿？我说完全没考虑过这个因素。因为万科过100亿是2005年，过1000亿是2010年，它用6年时间过了1000亿，那个时间段正是房地产增长很快的阶段，朗诗今天面对的6年跟万科经历的6年是不一样的，所以我们不应去比较。
房地产企业不再单纯地比规模、比增长速度，更多是要关注安全、关注效益。不同时代有不同时代的策略，不同的形势有不同的对策。房地产胆大为王的时代结束了，原来胆大的都是赢家，留下来的地产商都是胆大的。
那时候拍地，买一个地王，等两年到市场好了再开发，过后看地王根本不是地王。市场增长的速度非常快，足以把地王消化掉，所以凡是胆大的人，敢拍地的人，最后发现都没问题；负债率很高，杠杆率很高，借再多的钱也没事；还有利率成本很高也没关系，因为利润足够丰厚，市场价格在上涨，足以把融资成本覆盖掉。
从时代大背景来讲，胆大为王的时代结束了，跑马圈地的时代结束了，萝卜快了不洗泥的时代也结束了。
观点地产新媒体：朗诗是不是比较重视客户导向？
田明：
朗诗是一个客户导向的企业，是一个敬畏市场的企业。千万别把朗诗理解成做科技住宅的，是强调产品技术的。我们不会将自己的产品技术强加于市场，强加于客户，我们不是这样的公司。朗诗还是以人为本的公司，我们要研究客户需求，研究市场竞争关系，去为目标客户提供比竞争对手更好的产品和服务，让目标客户喜欢。
科技只是我们的手段，目的是让客户住上好房子。所以朗诗是一个敬畏市场的企业，在市场面前从来不敢自高自大，不敢胆大妄为。但是中国房地产企业里有一些企业家，自我感觉特别好，觉得人定胜天，能够驾驭市场，能够主宰市场，这样的企业迟早都会受到惩罚。
巴菲特说过，台风来了连猪都会飞，有很多人不是自己会飞，而是因为他赶上了一个台风。巴菲特还讲了一句话，等潮水退了，就知道谁在裸泳。
观点地产新媒体：所以，企业家自身的责任定位很重要。
田明：
企业家要管战略思路，要管市场环境，要用好团队，制定好的制度和激励机制，这是企业家必须做的事。
朗诗首先有自己的战略，在战略下去看产品怎么做，而且这个产品是迎合时代的，符合社会可持续发展，不能做那些对社会可持续发展、对环境有压力的事情。凡是追求奢华、极端，不顾社会、不顾环境的做法，都是急功近利、短视、不可持续的。可以成功一时，但是不可能成功一世。
朗诗推崇的是要尽可能在建筑建造、使用、维护和拆毁消除的全寿命周期里，对资源消耗、环境影响最小化。当然，前提是要满足人们正当的需求，穷奢极欲的需求我们不赞成，但是正当的需求是可以满足的，在满足人们正当需求的前提下，让建筑在全寿命周期实现资源消耗最好化，这个才是绿色建筑，才是可持续建筑。
在人类居住史上，一种房屋都是要使用几百年、上千年才能定型下来，这可不是随意创新的。在建筑问题上，因为直接关系到千家万户，关系到每个人的居住感受，关系到各种各样的安全，所以在这个问题上的创新要慎重。中国的房地产商要思考一个问题，我们总想要做就做全球第一，这个心态太浮躁。经济学上有一个研究的成果叫高楼定律，一个国家、经济体开始建越来越高的大楼，竞相攀比的时候，这些大楼落成之日也就是经济垮台之时。所有地方无一例外，我看现在高楼越来越多，我觉得我们快了。
观点地产新媒体：在市场面前做到谦虚和敬畏是有点难度的。
田明：
有难度，坚持不了的人就走下坡路，甚至被淘汰掉，怎么来的就怎么还回去。
从企业家自己的角度，人要能够管理自己，不要让自己变得不可掌控，这是企业家的一个基本使命。企业家最主要的管理还在于自身，让自己心态平衡，如果一个企业家做不到这一点的话，就是企业最大的隐患。
我曾经讲过，男人40以后有两根曲线。一是学习曲线，随着年龄变大，一般都小有成就，好奇心不像年轻的时候那么旺盛，惰性开始增加，学习能力也在下降。另外一条曲线是信心曲线，40以后的男人会走向经验主义，满足于过去成功的经验。所以，在获得了一个接一个的成功后，加上自己年岁增长，信心曲线会爆棚，也很容易满足的。
这两根曲线，一根下来，一根上去，之间拉开了一个喇叭口，就是风险敞口。越拉越大，也就意味着风险越来越大，个人的事业、企业的前途都会在这两根曲线拉大的情况下变得风险越来越大。企业家在初步创业成功后要把持住自己，保持一颗平常心，要让自己成为一个普通人，而不能众星拱月，感觉越来越好。
观点地产新媒体：有没有在这方面做得好的企业家？
田明：
王石。他去哈佛上学后跟我们聊天说，上了哈佛才发现他已经是废人一个了，办一张食堂卡都做不了，办一个移动互联的卡都不会办，而在国内这些事情都不要他自己做。
最开始的时候是为了专业分工，这些小事都不需要自己做，集中时间干最该干的事。但是久而久之就脱离生活，不食人间烟火了。很多事情都不知道，在做决策的时候能做对吗？
王石到哈佛上学，不带秘书，自己去忙这些事，他好歹又找回来一点，脚又踩地上了，很多事情自己做。另外，我觉得登山对王石心灵有影响，在大自然面前，在高山、深谷边的时候，人是很渺小的，这时候必须要敬畏天地，必须要修正自我认知。
观点地产新媒体：之前王石提出做减法，以住宅为主，郁亮是想进入更多的领域，您会更倾向于做减法，还是说倾向于做加法？
田明：
无所谓对错，这是一种选择。选择A是正确的，选择B也正确，或者说选择A可能是错的，选择B也有可能是错的。
王石当年觉得地产有一个大发展，希望在住宅上发展得专一点、快一点，他这个决策当时是正确的。郁亮是站在今天的角度，现在万科销售规模已经有1700亿，认为房地产市场不再是一个增长的市场，甚至会下滑，以后的增量在哪里？于是，他就想做一些轻资产服务、代建，做小股操盘，也做一点物流、工业地产。
万科到了一定规模后，就要想以后怎么办，往哪儿去，有一种发展焦虑，这种焦虑让它想尝试各种各样的东西。如果控制得好，一方面稳守住主业，继续做大做精，另外也可以在商业、物流地产、工业地产等等领域做一些尝试。
观点地产新媒体：花样年和众安都在分拆商业上市，朗诗去年上市的时机是不是特别好？
田明：
花样年的彩生活分拆上市不是一个普通的房地产商上市，是房地产转型的一种尝试，所以应该另当别论，但我觉得这种模式挺有意思的。
也许以后我们的物业公司、楼盘对开发商就不再是鸡肋了，而是很好的资源，依托于这个资源可以发展很多的业务。可以研究一下小区业主的生活，向他提供各种服务，让他日常都成为你的客户。
我们要重新理解物业跟发展商的关系，过去发展商做物业，是自己的楼盘要管好，物业管理配套于开发业务。但以后开发业务规模不增长了，利润变薄，手上的楼盘越来越多，开发商能长期倒贴吗？所以花样年分拆彩生活上市不在地产商上市的范畴之内，是一个传统地产商的新发展、新转型。
地产商为什么在世道不好的时候也要上市？这里面无非两种考虑，一种是解决融资平台的问题，虽然价格不好，勉强上市建立融资平台，对将来发展有利，对安全有利。还有一种就是借海外上市获得一个安全保障，因为上市公司比较规范、有人监管。
观点地产新媒体：青杉资本作为朗诗绿色金融平台，跟其它金融平台相比，独特之处在哪？
田明：
在朗诗新的发展战略里，绿色金融、地产金融是其中一个板块，尽管现在还只是雏形，但是朗诗想培育它。
中国的房地产公司专业细分做得不够，像美国、日本、欧洲这些发达经济体的地产公司没有我们这么大而全。国内的一家地产公司相当于国外好几个公司。国外有做地产金融、投融资、地产开发、方案咨询、技术服务、销售代理以及物业持有经营管理的公司，而国内一个地产商里面就包含了全部，国外是专业细分了，所以我想将来中国的地产企业也会这样。
在五大业务板块中，朗诗至少会保留三块，包括地产金融、地产开发和技术服务。设立金融平台是为朗诗地产内部做服务的，后来朗诗地产也做代建业务、技术服务、小股操盘。这些主体的部分或者全部股权都是别人的，但跟朗诗有关系，朗诗要么提供技术服务，要么提供开发管理服务，要么小股操盘，而青杉资本要为这些非全资资产做一些金融服务。
朗诗也在考虑向业主提供一些购房和装修的短贷，在美国投资了项目，利用美国的团队以及现有项目组织投资美国的基金。朗诗有一些资产配置的要求，并且很多人也有资产配置的要求，我们会组织一些投资美国的基金，这样就是把国内、国外的业务分开，以后能够站在国内、国外的不同平台上去看融资、投资环境，避免了过去单打一的局面。
朗诗的地产金融是侧重于绿色地产的，以后作为一个资源整合者，在整合各种要素的时候，还是会进入朗诗比较擅长的领域，有自己的特色，而不是有什么做什么。地产金融这一部分，我们给它加“绿色”，是做我们擅长的以及想做的东西，朗诗不想做一个什么都做的地产金融。
观点地产新媒体：青杉资本在今年会不会有一些新的动作？
田明：
青杉资本今年有可能会发行投资美国的基金，对客户装修、买房提供一些小额贷款，然后会继续加大对朗诗以及非朗诗项目的金融服务，尤其是非朗诗项目的。
观点地产新媒体：在金融方面，朗诗和复星有怎样的区别？
田明：朗诗是战略导向型的，复星是投资型的，两个不一样。朗诗以后的地产开发就在香港上市公司，这是朗诗集团的地产开发业务平台。青杉资本是地产金融平台，还有一个科技公司是技术服务平台，养老也在尝试，但是现在力度不会非常大，还在做技术、客户服务方面的积累，为未来大张旗鼓地开展工作做好准备。
开始要实践，把产品弄好，把服务弄好，把老年服务摸透，在摸透的基础上可能要制定一系列的企业标准、规则，然后按照标准去培训，培训以后才能扩容，否则做不好。
观点地产新媒体：朗诗现在也特别推崇轻资产和小股操盘？
田明：
房地产的行情变了，我一再说黄金十年已经过去，要调整三年，调整三年以后不是说又回到从前，而是面对一个新的市场。
在新的市场里面，留下的竞争者都很强大，竞争会激烈。每个人留下来都有自己依据，有人是规模大、品牌好；有人是融资能力强、财务稳健；有人产品好，有人有其它的优势，这样竞争会很激烈。
下一轮市场还会再进行一次调整，当中国人口老龄化进一步严重，供养比更大的时候，当中国城市化进程已经基本上停滞，当中国经济增长从中速增长区进入了低速增长区，这些条件都具备的时候，房地产会进一步下滑，像现在的日本一样，日本现在的人口在负增长，老龄化严重，经济增长接近零。
观点地产新媒体：未来在养老地产方面是由朗诗单独来做，还是倾向于跟一些保险和产业结合来做？
田明：
应该是朗诗为主来做，我们不想成为保险资金整合的对象。
观点地产新媒体：北京（楼盘）、广州（楼盘）出现了捆绑拿地和定向出让，这对朗诗有没有影响？
田明：
自己不能拿的地就不要拿。
以后不需要那么多地产商了，现在最大的问题就是地产商太多，供应能力太强。所有的领域都被地产商填满了，这一轮调整的本质问题就是地产商的产能过剩，或者是供应能力过剩。
前几年抢地抢得太厉害了，拿不到地就到三四线去，到农村去，结果到了农村一两年就撤回来了，三四线人口是负增长，需求就那么一点，几百万平的盘五六年都卖不完。
后来又说商业综合体好，大家全上综合体，问题是我们各个城市综合体的承载能力就那么大，消化不掉。然后我们又发现有些大城市里面的白领被高房价挤得很难受，要满足刚需，所以又去推刚需，刚需出来一年以后马上就饱和。
现在还有什么东西不过剩的？包括物流地产，因为我们国家的地产版图里面，70%是住宅，其它的加起来是30%。而30%里面最主流的又是商业、写字楼、酒店，去掉以后剩下的就是工业地产、物流地产，总共才那么大一点份额，做一点是可以的，但指望这个能吃饱吗？
观点地产新媒体：产能过剩是不是集中在大城市？
田明：
产能过剩的问题不在房地产，在整个经济。中国经济改革开放以后搞出口、加工业、贸易，后来这些都不好做，成本上升，最容易赚钱的还是房地产。因此，在货币充裕的情况下，这些钱都进入了房地产，房地产蓬勃发展后就到现在这个状况。
房地产找不到一个还有很好盈利空间的缝隙市场，把过剩产能消化的过程就是市场调整的过程，我觉得3年以后房地产企业可能会少掉三分之一。当然有各种退法，有人被兼并，有人被收购，有人破产，还有人洗手上岸不干了，这是大势所趋。
中国房地产加起来的产能太大了，超过了需求，供大于求是房地产调整的基本面，一定要把过大的供应给压掉，三年以后达到供求平衡，市场调整就结束了。
观点地产新媒体：开发商从三四线往回撤，留下不少烂摊子。中国经济调整，是不是转不过去三四线？
田明：
我们还是要尊重市场，三四线城市没有产业集聚，没有就业岗位，人口净外流，而且外流出去的都是买房年龄段的人，所以需求量不再增长，存量稍微增加一点就过剩了，有些三四线城市即便降价都卖不掉。
如果处于产业集聚带，处于交通汇集枢纽的三四线，跟周边大城市关系良好，未来有可能继续增长，这样的三四线城市，分析以后是该进的。
因此，不能一概而论地说三四线城市不好，鄂尔多斯（楼盘）、温州（楼盘）、南通（楼盘）、连云港（楼盘）不好，但有的地方还是好的。比如江苏、上海（楼盘）一带的很多县级市，有一些高端需求，如果能在当地做出特别好的房子是有需求的，包括昆山（楼盘）、张家港（楼盘）、江阴（楼盘）、武进，这些城市购买力都很强。所以我说最后还是要研究市场结构，研究市场需求，不可一概而论。
观点地产新媒体：对于中国的经济，您还是比较悲观？
田明：
坦白讲我喜欢房地产熊市。
我是2001年底才下海创业，那时候别人早就功成名就，规模很大了。市场好的时候，大家凭的是资本力量和规模，在那样的情况下拿不到地，并且拿地成本非常高，让人有一种池塘里面全是鱼，要窒息的感觉。
到了熊市的时候，就会发现不是任何人做房地产都能赚钱了，得有点独门秘诀，有点绝活，这时候就会发现机会。我们作为一个后来者，认为自己还有点产品基础和拼劲，所以我们喜欢熊市。朗诗的发展，基本上都是在熊市的阶段往上蹿一点，牛市的时候，最多跟别人一样好。
到熊市的时候才能比拼出企业的素质，比拼出综合能力。有些滥竽充数、素质低下的企业在熊市就会表现得很差。
观点地产新媒体：您觉得未来两三年对朗诗来说是机会？
田明：
是的。把冬季防御工作做好，有能力的时候抄点底，然后把业务上做点轻资产转型，多一点小股操盘，多一点代建、技术服务。
整个盈利模式都改变了，既有投资的收益又有技术服务的收益，盈利模式更加多样化了。
观点地产新媒体：小股操盘及代建业务方面，选择合作方有什么标准？
田明：
朗诗的产品溢价力比别人高，对方要是愿意就跟我们谈，朗诗来做可能让项目赚得更多一些，或者对方做不成的项目朗诗还能帮其解套。
观点地产新媒体：会不会单独收取品牌输出费？
田明：真正的小股操盘不是这样的。小股操盘应该赚三笔钱，第一是财务投资部分的收益；第二是服务、管理、技术收入；第三应该尽量争取超过了预期售价以上的收益。
观点地产新媒体：朗诗项目的安全边界是利润率不低于20%，跟万科合作的项目利润水平是怎样的？
田明：
跟万科合作的这个项目高于20%的安全边界，这也是我们作为一个财务投资人的重要原因。
万科想走小股操盘的路线，而朗诗有需求，所以就达成了合作。朗诗在其它地方跟别的发展商合作，比如说50对50，或者60对40，是朗诗并表。并表的好处就是把销售收入规模变大，但是坏处是负债率上升了。
朗诗并表以后，把整个项目的负债全部变成了我们的负债，所以需要有一些小股操盘，需要有一些投资型的项目，这样只有投资收益，没有负债，这样加进来以后跟其它项目对冲，我们的财务报表才是一个正常的财务报表，否则负债率会很高。
坏处就是一部分销售收入没有变成朗诗的销售收入，但那是少数股东权益，有投资收益，但是没有负债。所以通过小股操盘项目来跟朗诗其它的并表业务对冲以后，就能把财务报表变得比较正常。
观点地产新媒体：前些年大家就质疑万科的一千多亿，很多收入都是并了表，实际是没那么多。
田明：
对，但是万科的利润还是不错的，还有一部分投资收益，是投资在别人的项目里面，没有并表，只算权益部分。
观点地产新媒体：中海的净利润很高。
田明：
中海不错，中海最大的优势是什么？1997年的时候在香港倒过霉，这对它是最宝贵的财富。中海在香港待过，有国际资本市场的经验，经历过危机，这也帮助它后来稳健经营、提高安全边际、不用太高的杠杆、做好质量。中海的产品工程质量、成本控制都得益于当年是建设公司，有这个基因。
中海发展(600026,股吧)慢一点没事，发展得太快的企业将来弄不好就会有事。这一轮房地产调整如果进行时间比较长的话，大中小房企都有风险，取决于各自现有条件和应对。没有人可以说自己安全无事，所有人都会受到挑战。但是所有人也都有可能有机会，取决于现时是拥有怎样的资源条件，选择什么样的对策。
有些人说强者恒强、大者恒大，马太效应。我觉得马太效应是指常规情况，市场正常波动的时候是马太效应，但是如果是出现了一个小概率、颠覆性事件的时候，大的人更危险，特别是大而不强的人更危险。
可以看台湾、日本，经历过经济的高速成长，也经历过资产价格的泡沫破灭。台湾破产的大部分都是上市公司，因为上市公司有业绩压力，经常要买地，杠杆率挺高。反而，那些家族企业没有太大的业绩压力，一看势头不对就稍微收一点。最后留下的往往是那种中型的、产品有特色的、经营模式有差异的公司。
日本从1991年开始就有房地产公司倒闭，一直到2001年，一批一批的房地产企业倒下，有的企业撑了10年最终倒掉，因为是一个长长的下坡。炒股的人最怕这种，起伏反倒没事，至少有波动，但一直下坡的话就没有机会，不管在任何一个时段拿地，回头看都拿在高点，但又不能不发展。
观点地产新媒体：近两年城镇化导向发生了很大变化，您觉得当前的城镇化导向对朗诗有没有帮助？
田明：
我们不去预判城镇化形势发展，而是让自己去适应环境的变化。靠预判是不大理（楼盘）智的，要顺着市场变而不是跟着政府的政策变，像这种长期的规划，我觉得都不太靠谱，主观的因素很多。
城镇化是经济发展的结果，而不是经济发展的手段，是结果而不是工具。
因为经济发展了就会产生很多新的就业机会，因此人口也会集聚，这就要求服务业要跟上，要求市政条件跟上。不能说用城镇化来拉动经济增长，这是不行的，这是因果倒置。
观点地产新媒体：很多人都在质疑绿色，在您看来，何为真正的绿色地产？
田明：
我说朗诗另类，一方面是说朗诗是一个正派的企业，房地产商有几个是正派的？大部分都不正派，正派的很少。另外，朗诗做的绿色地产看上去很另类，商业模式不同于普通的地产商。尤其是在跑马圈地、萝卜快了不洗泥的时代，朗诗看上去更是非典型。
我不知道被人问过多少遍了，朗诗做的是不是真正绿色？如果是真正的绿色，成本怎么收回来？怎么赚到钱？我想说的是，朗诗做绿色是真绿色，这个绿色是一步一步往前发展的，这个过程我觉得没有终点，我永远不敢说在某一天会达到终点。
没有最好，只有更好。朗诗开始做的产品比较绿色，但我觉得还是有点问题，还在不停地升级换代，不停地演变、发展。
我们更多地想不是用高科技手段，或者非常复杂的手段去实现节能、低碳、舒适的目标，更多想的是用简单技术实现这个目标。每个地方都有气候条件，在这个气候条件下都有最适合、最因地制宜的简单实用技术。
我们自己也做了很多，在外面也考察了很多。像延安的窑洞，冬暖夏凉，就是对当地气候、当地条件的合理运用。
我们现在的想法是尽可能先做一个绿色的建筑，然后再用一定的设备、设施让舒适度、节能得到解决。有很多的企业不去把建筑做好，而是靠高价的设备。
观点地产新媒体：万科的总部也算是一个绿色建筑。
田明：
对，是一个绿色建筑，那栋楼有比较系统的考虑。
什么叫绿色建筑？绿色建筑就是在满足正当性需求的前提下，从建造、使用、维护到拆毁、消除全生命周期里面资源消耗最小化，这是绿色建筑，也叫可持续建筑。绿色建筑是绿色经济的构成部分，是可持续经济的构成部分，站在这个角度上，朗诗做了很多的事情，做了很多的研究和思考，也做了很多探索。
比如说别墅周边要做绿化，在长三角地带做别墅的绿化怎么做？要考虑长三角的气候特征是什么，长三角是中国的过渡气候地带，夏天炎热，冬天寒冷，全年的湿度都很大，还有梅雨天。建房子要满足这种气候条件下给人使用，绿化该怎么做？在北边种上常绿的树，不落叶的，比如说香樟树等。
这里冬天很冷，在北侧种上常绿的树，就像一个屏障，能阻挡北方寒冷的空气，减少冷空气的进入。然后在房屋的两侧、朝南的地方，种上落叶树种。
我们有好几个新项目，小区规划设计的时候是做了微环境分析的，气流怎么组织，外部气流、建筑群体气流和周边环境是怎样的。分析好以后再去规划楼房该怎么摆放最有利于光、声、温度、空气流动的。
像北京的四合院，古人遵循的一个建筑法式，叫“柱高一丈，出檐三尺”。那是古人建筑智慧的结晶，也是经验的总结。在北京的纬度上，冬天需要阳光照进，夏天不需要阳光，不要照在墙体、门栋、窗户里面。他们是计算过了日照（楼盘）偏角的，夏天的时候太阳到了北回归线，在头顶上，出檐三尺，正好把它挡住，阳光照在这个墙角上，进不来。到了冬天的时候，太阳到了南回归线，斜角特别大，这个偏角恰恰挡不住它照射进窗户和门洞，可以加热建筑。
现在对建筑的理解、对气候的理解、对人性化的考虑都是钢筋混凝土，全是玻璃，搞得很炫、很酷，但我不认为那是绿色建筑，我们连古人的水平都赶不上。
观点地产新媒体：朗诗的客户大部分是改善型住房为主？
田明：
朗诗现在是针对首次置业、首次改善、高端改善、老年客户，全生命周期的产品线都做。
虽然成本投入不一样，但是理念一致，只不过效果、售价会有差别。都是按照绿色理念，按照客户导向做出来的。
观点地产新媒体：刚需客户能够理解绿色地产理念吗？
田明：
刚需客户的理解力超过中年客户，他们全是本科生、研究生，对新东西都能接受，只是说现在没钱。所以给刚需客户建房子，从买地的时候就要考虑。
上海、北京的刚需客户能够接受单趟1.5个小时以内的交通时间，南京只能接受1个小时的。根据每个城市能接受的区间，在地铁、交通干线附近去找远郊相对便宜的地。然后针对客户的需求去把面积控制好，能够多赚的面积就多赚一点，把套内的功能满足、效率提高，收纳空间做好。因为年轻人只能买这么大的房子，要尽可能地提升效率。
观点地产新媒体：您是否担心朗诗的模式被复制？
田明：
从价值观到企业的战略，到组织体系、研发体系、产品打造体系，如果都是一致的，那当然能学得会，这样的人是我们的盟友，是我们的战友，是志同道合的人。
观点地产新媒体：刚开始模仿可能还比较容易，现在门槛已经高起来了。
田明：
一直是这么做的话，即使产品有点什么问题也会解决好，因为物业公司已经有很强大的针对这种体系的能力。这么多年，那么多的项目都能证明这一点。有些公司在项目层面上抄袭一点技术，能不能做出来、做出来的效果好不好、负不负责任，这都是问题。
观点地产新媒体：朗诗未来会往哪些区域扩张？
田明：
会往北方去，也会往南方去。朗诗在美国、欧洲已经有项目了，华南会有，华北也会有。
有了上市平台打通资本通道后，能够解决融资问题，朗诗将利用好这个冬季，既做好安全防御，又借机会扩张，这也正是我的战略意图所在。
观点地产新媒体：如果回到13年前，您还会选择做房地产吗？
田明：
还会坚持做绿色地产。到目前为止，除了在政府的工作，我能够熟悉的行业就是房地产，而且我做得还有点特色。所以现在要让我回去再选，我还是会选择房地产。
我当年学的是内燃机，到政府以后又学了中文，然后到企业以后又学了工商管理。学习是朗诗的基本行为准则，朗诗倡导学习，有各种各样的内部培训，有交互式的培训，有各种学习计划。比如营销跟产品互相培训，还有财务、人力资源这些内部的培训都比较多。
观点地产新媒体：除了绿色以外，您希望外界对朗诗的评价是怎样的？
田明：
创新、正派。因为中国的商业环境泥沙俱下、鱼龙混杂，不诚信、坑蒙拐骗的事特别多。很多人都觉得地产商基本上就是奸商的代名词，而朗诗不是这样的公司，朗诗从来不行贿，不做假账，不偷漏税，不欺骗客户，所以朗诗是一个正派的公司，凭本事吃饭。
朗诗这么多年没有做过一笔行贿，所有的地都是通过公开市场取得。这一点朗诗跟别人不一样，朗诗会想办法把产品做得更有差异性，把服务做得更好，把经营管理得更好，把现金流、财务规划得更好。朗诗是凭自己的能力去赚钱，而不是靠歪门邪道赚钱。
观点地产新媒体：您喜欢喝茶吗？
田明：
一般，有时候看到好茶会喝一下，但是一点都不讲究。我也喜欢运动，喜欢打高尔夫，打得也一般，也喜欢骑自行车、爬山，就是爱好而已。
对家人、对孩子、对老人我是很惭愧的。但凡事都有两面性，在享受了我创造的财富，生活过得充裕的同时，就得接受我时间上的付出，这不是两全其美的事。
就像我自己，经营一个企业，手下有那么多员工，有钱、有名、有权力，怎么可能像普通人一样去享受生活？既然选择已经做出了，就不要抱怨。如果到某一天真的觉得困倦了，那干脆把位置交给别人。
观点地产新媒体：巴菲特已经七八十岁了，现在也工作。
田明：
我的想法不太一样，我觉得自己想干事的意愿要让位于对企业的责任。因为年龄大了以后，精力跟不上，学习能力下降，冲击力肯定不如那些年富力强的人，这时候就应该交给年轻人，这可能是对企业更负责任的态度。
忙碌了一辈子，一下子回家变成了一个闲老头也不行。那干点什么事？我已经成立了朗诗基金，到时我会到基金会去工作，找那些需要帮助的人。我的投向是两块，一个是环保，一个是教育，会找一些好的资助对象。假如说企业经营得特别好，有点闲钱，我会用我的经验跟年轻人打交道，听听他们有什么好主意，给他们一点钱创业。如果成功了的话，我的本钱又大一点，再去干点别的事。这样就可以用经验发挥余热，但又不会影响这个企业。
我是一个现实的理想主义者，很有理想，也很现实。
观点地产新媒体：您曾公开说，两年以后要开始着手培养企业接班人？
田明：
我不会选择交给下一代，我觉得干企业挺辛苦的，他们未必有承受辛苦的思想准备。
我比较崇尚西方那种概念，就是基督教的一种精神，孩子是上帝寄养在你家的。你有义务把孩子培养好，但是他却不是你的私有财产。
中国很多父母把孩子当成自己私有的东西，这一点不对，其实孩子长大了就属于社会的，他以后是国家的纳税人，是社会的一分子，他有自己独立的人格，他会有自己的命运。
观点地产新媒体：如果他们想接呢？
田明：
没有这个选项。
观点地产新媒体：这不是剥夺了他的权利吗？
田明：
这又不是他的，是我的。我会好好培养自己的孩子，让他们能够找到自己的生活。其实，我们的资产最主要的就是公司股票，这是最大的一块，其它都是小投入。最多留一点点紧急备用金，万一谁有什么灾难了，救济一下。但是我不会把这个财产交给他们，也不会让他们到企业来担任掌舵人。
家里面产生一个创业者并成功了，已经很了不起，别指望后面又来一个，那不太现实，是极小概率事件。因为是创业者，意味着可能很少时间去培育自己的孩子，在这种情况下更不适合做企业接班人。我只希望他们好好学习，找到自己的爱好，找到自己的出路，这就已经非常好了。
我会在社会上，在企业内外部选择，看看有没有在价值观、年龄、知识、能力各个方面都合适的人培养，到一定的时候让他当总裁，当董事长。如果找到这样的人培养交班，我会给他做一些股权安排，会帮他找一笔贷款来买公司的股票，让他成为公司的股东，给他套一个金手铐，就像柳传志给杨元庆找了30个亿，持股8%。这个事情做完以后，杨元庆看联想就跟以前的看法不太一样了，其他人看杨元庆也不一样了，原来就是个打工的，现在投了30个亿，肯定会为公司负责的。
这样的财务安排，更重要的是要让一生的荣辱跟这个企业紧密相关。除了财富以外，我觉得人最重要的还是时间，生命是由时间构成的，如果很多时间都用在了企业，企业好了就是最骄傲的事情，企业败了就是最难受的事情，这种成败某种程度上比多了一点钱，少了一点钱对我的影响更大。
所以，企业经营者跟企业绑定，一个是看财富、经济绑定，还有一个就是看时间、生命的绑定。日本、美国的一些公司，有的人在企业服务了大半辈子，到企业破产时，他们痛苦的程度超过了企业高管，他一生都在这个企业，喜怒哀乐都在这里，已经构成他生命的一部分了，这个企业跟家一样，是重要的不可抹杀的经历。
我还是比较倾向于从公司里面挑选有成长潜力的年轻人去培养，然后交班，因为他有足够的时间在这儿，要从外面找个人来，在这里两天就走了，他顶多损失一点钱。如果在朗诗干了很多年，对朗诗是有感情的。
观点地产新媒体：朗诗不需要空降兵？
田明：
要，空降兵跟自己培养的三七开，自己培养占七，空降兵是三。不要全是自己的，要引入一些空降兵，这样才有鲶鱼效应。也不能全是空降兵，不然内部人就没有积极性了，我觉得三七开比较恰当。这是从长期看，不代表每个时间段都是这样。
另外还有一个安排，就是主体部分的股权将来会转给朗诗的公益基金会，这个基金会已经成立了。把股权部分转给基金会，去把财富回馈给社会。
观点地产新媒体：朗诗的未来规划得很早，某种意义上说，是否是您太理性了？
田明：
我是属牛的，而且还是牛头。我希望按照这个规划，能够争取实施成功，当然前提是企业到时候还在，如果企业垮了，那就不用交班，因为企业要垮掉是很容易的。企业很脆弱，比人的命更脆弱。
（发稿：见习编辑 张常旺 审校：刘满桃）
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