【财新腾讯联合出品】（特派香港记者 王端）地产大亨对香港政经局势的影响，近年饱受争议。尤为最近，香港新鸿基地产（00016.HK）两位联席主席郭炳江和郭炳联二兄弟突遭港廉政公署拘捕，更惹来“官商勾结”的质疑。
潘慧娴是《地产霸权》一书作者。在书中，她以“地产霸权”来形容地产大亨对香港的影响力。她指出，过去数十年，香港经济被地产商操控，与教科书的自由经济相去甚远。
潘慧娴曾任新鸿基地产创办人郭德胜的私人助理八年，后加入嘉里建设，负责土地及物业的估价与收购，现工作于加拿大。
问：董建华首届政府就已提出香港的经济转型，至今已15载，现届政府提出的发展六大优势产业，即检测和验证、医疗服务、创新科技、文化及创意产业、环保产业以及教育服务，发展步伐缓慢，这么多年香港经济转型的阻力在哪里？未来香港经济还有否新的出路？
潘慧娴：任何形式的经济活动均需要运用土地,香港长期以来并没有将经济活动与土地政策挂钩, 对经济发展一直采取“积极不干预”策略,在土地使用及规划方面只着眼收入最大化,只求充实库房,而忽视经济多元化。在土地商业用途规划上，倚赖地产商买下土地后再去决定最终用途,地产商在唯利是图的大原则下，不会顾及社会整体利益,因此只会专攻厚租厚利的零售业大商场。
虽然六大产业中,政府已预留土地供建私营医院及国际学校,但其他产业(除文化艺术)并无切实具体的土地调配,香港租金高昂,发展任何产业如无土地或租金资助均会举步维艰。
其实，与其将土地规限于一些指定的产业,倒不如让市场主导,政府只负责提供低廉土地或廉租厂房，推动创新科技(如电脑动画)及各式各样的设计或其他创新领域,协助小型资本或自雇人士创业,鼓励百花齐放。
问：香港政府过去一直在实行自由市场主义，施行小政府和大市场，但随着目前香港经济和社会结构的失衡，香港市场是否真的自由，仍是个疑问。譬如地产行业就是个例子，看不到竞争。现在有学者呼吁高度干预性的政府，您如何看这个问题？
潘慧娴：环顾各大资本主义先进经济体系,一场金融海啸已给其政府极大教训：过分放任自由市场的结果，就等同恢复原始森林定律,鼓励贪婪和弱肉强食,现在钟摆正向反方向移动。
在香港,自由市场本来就是伪名称,土地这一重要资源被操控于政府及少数地产商手中,何来自由?当然,没有人想看到香港走向计划经济,因为这只会扼杀香港人的无尽创意及创业精神,因此过分干预亦不可取。
我相信最重要是在两者之间尝试取得平衡,同时要对市场运作有适度监管。
问：候任特首梁振英竞选政纲谈及不少土地政策，如增加土地供应、加快兴建公屋以及“港人港地”政策（即指部分土地建成的住宅楼宇只可售给香港居民）等，您认为梁振英新一届政府上台后，是否有可能打破目前的“地产霸权”？如果没有，您认为政府应该如何做？
潘慧娴：地产既得利益集团已根深蒂固，融入社会体制之中,任何人上台当特首也会觉得这是最棘手问题。克林顿在自传中说过, 当既得利益成功地将利己政策化为社会体制一部分时, 要有所改变就惟有透过改革或绕过体制,如不成功,社会只会走向衰败。
高地价政策既有利大地产商,亦有利于小业主,已变为社会体制的一部分,不能轻易推倒,因此现有的地产商独大局面,不易打破。
如果新政府能先着力解决中低收入阶层迫切的住屋问题,并慢慢引导市民认同楼房是民生必需品而非炒卖品,再研究可否减低对卖地收入的倚赖,并对税制重新评估其改革的可行性,以达到较公平再分配、解决贫富悬殊的目标。
问：您如何看待过往商界与政府的关系？最近，郭氏兄弟以及政府前高官许仕仁被拘、四大地产商挺唐英年受挫，是否显示商界与政府的关系正发生微妙的改变？
潘慧娴：过往商界与政府给人的印象是有千丝万缕的关系,特别是个别高官退休后获商界高薪聘用的众多例子,这难令人相信政府很廉洁,甚至令人质疑高薪养廉的立论。
问：近年香港商界尽管人才辈出，但似乎缺乏像李嘉诚、郭德胜那一代的多位领袖人物，给外界青黄不接的印象，您如何看待这个问题？造成这种现象的背后原因是什么？
潘慧娴：老一辈人一般比较吃得苦,坚毅的精神只有靠逆境中挣扎才能磨练出来,而坚毅不挠又是成功的必要元素。年轻一辈有大树遮荫,娇生惯养,自然少一份拼搏意志。俗语说“创业难,守业更难”,是有道理的说法。特定的时势,才有特定的英雄,历史未必可以重演。
问：谈及香港的金融与经济，不少香港人不满所谓商业至上的“中环价值”，多年来香港的经济发展没有产生惠及底层的“涓滴效应”（trickle-down effect;)。如何改变这种现实？
潘慧娴：经济层面涓滴效应难以奏效,主要是极高昂的租金蚕食了人民劳动成果。但深一层,这牵涉到一些香港价值观。
所谓“中环价值”,说穿了不过是绝对自私的“功利主义”的代名词。过去数十年，香港社会拜倒“向钱看”的神台,一切行为只求利己,损人也在所不惜,完全罔顾社会责任与公德。发水楼、雷曼事件等便是好例子。只笑贫不笑娼,向上爬只为不被人踏于脚下,侥幸晋身上层社会便嚣张跋扈,完全忘记同舟共济的狮子山下精神。社会歪风渗透至经济政治层面,惠及底层的措施当然谈不上和衷共济。
若要彻底改变现况,相信要从个人私德及修为、基本的平等博爱价值观做起。
记者点评：
在香港地产界工作多年的潘慧娴认为，香港长期采取“积极不干预”策略,土地使用及规划只着眼收入最大化,而地产商不会顾及社会整体利益,只专攻厚租厚利的零售业大商场。
极高昂的租金蚕食了人民劳动成果，香港经济发展没有产生惠及底层的“涓滴效应”。虽然港府提出发展六大优势产业，但政府对此多无切实具体的土地调配,而香港租金高昂,发展任何产业如无土地或租金资助均会举步维艰。
这亦反映出香港长期没将经济与土地政策挂勾,忽视经济多元化发展的结果。土地资源没体现出自由市场原则，反被少数地产商操作。而香港地产既得利益集团已融入社会体制之中，高地价政策已变为社会体制的一部分,这种地产商独大的局面则不易打破。
（注：发水楼是港地产商利润最大化的手段。发水楼是地产发展项目出售建筑面积比可建建筑面积多。香港原本卖地早有规限地皮有地积比率，由屋宇署作出定义。不过，建筑事务监督有特权豁免某些建筑部分不计入总楼面面积。目前香港发展商利用此等酌情权，从中获取更多收益。例如香港一手楼盘，建筑面积通常包括私人会所、平台花园、儿童游乐场、物业管理处等公用部分。）
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