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楼市千亿资金或转战股市 房产投资属性减弱
发布时间:2014-08-25 08:58:23 发布人:国家商业发展网 新闻来源:
 7月A股开启一波上涨行情,并伴随交易量的提升。与股市渐暖相比,楼市依旧在低迷中徘徊。房地产开发投资增速持续回落,商品房销售面积也不断下滑。

  中国证券报记者调查发现,随着房地产投资属性弱化,包括开发商、游资在内的部分资金酝酿进入股市。据业内人士测算,撤离楼市的资金规模将达到千亿元。在经济趋稳、沪港通启动等预期带动下,增量资金将对股市产生一定影响。

  楼市资金酝酿进场

  老崔是南方某市一家小型开发商的董事长,日前受邀参加一次大型房产投资推介会。与以往不同的是,这次参会的开发商热度明显降温。

  “楼市黄金期已经到头了,未来不是没有投资机会,但是房地产的钱会变得很难挣,成败与否取决于投资眼光。”在地产行业经营多年的老崔,手中握有位于河北某市的地产项目,尽管有着京津冀一体化的支撑,但老崔仍然盘算着如何“弃房上岸”。

  “房地产毕竟是重资产行业,而沉寂了多年的资本市场,却有着明显的复苏迹象。我周围的朋友已经开始调集资金转战股市。”老崔告诉中国证券报记者,“最近有地产圈的朋友拿广东的几块土地去做融资,而所谓的几个项目,更可能是进入到A股。”

  由于当前房地产市场遭遇调控,房企的经营环境日趋艰难。房产项目从拿地、规划、审批再到开工建设,都面临更多考验。再加上资金回流速度放缓,不少中小房企后续项目难以跟上,进而酝酿新的投资方向。

  “我目前手中还有两个项目,一个进入销售周期,另一个还在等项目规划审批后,才能开工建设。”老崔表示,除了项目必要的周转资金,他已经开始分批将资金转入旗下的投资公司,伺机等待着A股大行情。

  “这在圈里不是秘密,不是说企业开始炒股,也不是说开发商要放弃主业,只是为账上趴着的资金找到合适的投向。”一位地产业内人士向中国证券报记者透露,目前国内某大型开发商正计划将百亿元资金交给券商理财,指定投向A股市场。“如果未来一年内A股市场有行情,开发商当然不愿错过赚钱的机会。”该人士直言。

  不仅仅是部分开发商酝酿将资金投入股市,楼市调控背景下,一些社会游资也开始将资金辗转入市。中国证券报记者在走访部分券商营业部时发现,不少“大户”早已开始关注楼市资金入市的迹象。对于7月份以来A股出现的上涨行情,这些股市“老手”们各有看法,除了宏观预期改善、外资增仓入市、央企改革题材炒作等因素外,楼市资金也被不少人提及。

  “最近找我打听入市的人确实不少,但真正抛房子来炒股的不多,基本是有闲置资金,之前打算炒房但现在来炒股的。”在北京金融街附近某券商营业部里,一位有着十余年股龄的“大户”告诉记者,楼市股市中的资金本来就在相互流动,特别是一些企业和私募资金,之前有不少活跃在房地产市场中,现在部分进入了股市。

  一些券商营业部的客户经理也告诉中国证券报记者,近期新开户数较此前略有增长,客户的账户总额也有所增加。中国结算数据显示,7月底以来A股新增开户数不断增长,到8月15日一周,超过15万户的新增开户数规模已经是近20周以来的新高。这意味着场外投资者入市步伐正在加快。

  房产投资属性减弱

  我国房地产市场走过十几年的“黄金时代”,过去即使在出现市场波动或通货膨胀压力时,仍然呈现出保值增值的特点。这容易让投资者产生买房“只赚不赔”的想法。然而随着当前房地产调控的不断深化,楼市投资属性已经大幅减弱。

  市场人士指出,当前楼市结构正在发生改变,投资性购房需求正在逐步淡出市场,以首套及改善型为主的住房需求成为市场主体。在投资属性淡化后,“炒楼”资金在资本逐利本性的驱动下,会流向其他价值“洼地”,而A股就是选择之一。

  “目前股市的泡沫程度远低于楼市,还有一定的上涨空间,而且股市投资低门槛,比起楼市投资更易于吸引观望资金进入。”一位不愿透露姓名的券商分析师认为,虽然很难具体测算出楼市中热钱的数字,但肯定会是巨大的量级,可能达到上千亿规模。“虽然不能说这些资金将全部进入股市,但是对市场会有一定影响。”该分析师直言。

  事实上,似曾相识的一幕曾经在2010年上演。就在2010年年初,国务院发布“国十一条”,要求加大差别化信贷政策执行力度,整顿房地产市场秩序。同年4月又出台坚决遏制部分城市房价过快上涨的“国十条”。9月巩固楼市调控成果措施的“国五条”相继出台,明确提出对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。不久后,差别化信贷政策及相关税收政策也相继出台。

  在楼市政策逐步收紧背景下,2010年下半年房地产市场出现调整,国房景气指数连续下滑,70大中城市房地产价格指数也出现环比下降。与之相应的,股市在2010年下半年曾连续反弹,并一度站在3000点之上,新开户数回升,并呈现出增量资金入市迹象。彼时,包括中金公司在内的多家券商曾发布报告,预计原本活跃在房地产领域的资金将流向其他领域,资金规模至少在5000亿元以上。

  “现在所处的情况和2010年时有一些不同。”上述券商分析人士表示,虽然楼市在2010年后遭遇政策调控,部分炒楼资金流出。但由于当时全球经济低迷,国内宏观经济增速持续下滑,股市并不具备上涨动能。但当前全球经济逐渐企稳,我国经济结构转型不断加速,市场预期正在发生转变。

  “今年这波行情更多依赖场内存量资金的拉动,一旦出现一定涨幅,可能会出现回调,这也为新资金进场创造了条件。下一步A股走牛的关键在于进场资金的意愿,不管是从楼市分流的资金,还是产业资本转入的资金,重点是成交量能否持续扩大,而增量资金的进入将进一步激活整个中国资本市场。”上述分析人士直言。

  市场预期料成关键

  回顾历史,在流动性充裕时,股市和楼市之间通常呈现正相关,但在目前“一堵一疏”的特殊时期,二者开始呈现此消彼长的关系。业内人士指出,投资者对未来股市和楼市的预期将是资金流向的关键所在。

  在宏观调控和房地产调控的双重作用之下,房地产的投资价值开始回落,自住性需求逐渐成为支撑市场的主力。尽管目前有很多城市加入到松绑限购政策的大军中,但是从业内普遍观点看,中国经济增长“去房化”的趋势并未改变。

  瑞银发布的报告显示,2013年中国住房建设量明显高于城镇化和更新改善所催生的住房需求。房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求,这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。瑞银分析师认为,虽然7月信贷疲弱、实体经济反弹势头暂缓,但预计外需持续改善、政策继续适度宽松会帮助经济增长势头在未来两个月保持稳健。

  与此同时,流动性持续稳中偏宽松的预期也让市场对于资金面的担忧减弱。特别是沪港通的推进,对A股低估值的蓝筹股继续上行起到了推动作用。

  据一家大型银行的高层人士透露,目前从银行抽离的资金大概遵循两条路径,一条意在转投A股市场,等待A股市场的投资机会。另一部分资金有出走香港的迹象。“一方面,港股上市公司分红等回报更高,另一方面也在观望中国经济形势。”该人士表示。

  据了解,沪港通的推进正导致大量海外资金囤积香港市场。有机构测算,近两个月来,香港共16次悉数投放650亿元港币来对冲美元。海外资金目前并未兑换成人民币,主要购买了RQFII和ETF,但不排除随着沪港通的临近,海外资金进入内地市场,成为A股市场增量资金的一部分。

  (中国证券报)
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